Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?

Vous rêvez de posséder votre propre chez-vous, votre « home sweet home ». Mais entre le jargon financier, les taux et les différentes étapes à suivre, il est facile de s’y perdre. C’est pourquoi nous vous dévoilons comment vos revenus sont pris en compte pour votre demande de prêt immobilier. Et c’est plus simple que vous ne le pensez !

Lorsque vous faites une demande de prêt à la banque, elle va d’abord s’assurer que vous pourrez la rembourser. Pour ça, elle va ainsi passer au crible votre dossier financier et voir si vous avez les revenus suffisants pour emprunter mais aussi connaître votre capacité d’emprunt.

Et spoiler alert, votre salaire brut n’est qu’une partie du puzzle quand il s’agit de calculer vos revenus pour un prêt immobilier. Oui, oui, c’est le grand jeu des chiffres ! Dans les calculs, vos revenus complémentaires comptent, même s’ils ne sont pas toujours pris en compte à 100 % par la banque. Alors comment jongle-t-elle avec toutes ces données pour évaluer votre demande de crédit immobilier ?

Comment la banque calcule-t-elle votre taux d’endettement ?

Le taux d’endettement, c’est un incontournable dans votre demande de financement. En quoi ça consiste ? Le taux d’endettement évalue la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Et ce dernier ne doit pas dépsser les 35 % !

Cette norme a été établie par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dans le but de minimiser les risques de surendettement des ménages et de garantir la durabilité des bonnes pratiques en matière d’octroi de crédit.

La directive du HCSF, qui date du 29 septembre 2021, établit deux critères incontournables que les établissements de crédit doivent respecter :

• Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %,
• La durée de votre crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une souplesse de 2 ans de différé d’amortissement dans les cas où l’entrée en jouissance de votre bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Pour savoir où vous en êtes et évaluer la faisabilité de votre projet immobilier, utilisez notre outil de calcul du taux d’endettement. C’est simple et rapide, et cela vous donnera une vision claire de vos possibilités.

N’oubliez pas, les banques ne se contentent pas seulement de regarder les chiffres. Elles veulent s’assurer que vous trouviez aussi un équilibre financier tout en remboursant votre prêt. C’est pourquoi elles s’assurent que vous pouvez absorber sereinement les nouvelles charges liées à votre prêt.

Deux éléments sont essentiels pour évaluer votre capacité à emprunter : le saut de charges, qui mesure la différence entre votre loyer actuel et la mensualité de votre futur prêt, et le reste à vivre, soit l’argent qu’il vous reste après avoir payé toutes vos charges.

Tout cela est pensé pour que vos mensualités ne viennent pas perturber votre qualité de vie, en tenant compte de la composition unique de votre foyer. L’idée, c’est que votre chez-vous reste synonyme de confort, sans renoncer à votre bien-être financier.

Comment calcule-t-on les revenus d’un CDI ou d’un fonctionnaire ?

Ahhh le CDI, c’est un peu la voie royale ! En effet, vous incarnez la stabilité, une qualité très appréciée par les banques. Vous avez donc de fortes chances que votre demande soit favorablement accueillie. Mais restons prudents car la banque va examiner d’autres critères qui peuvent également jouer un rôle déterminant.

Votre revenu net figure en tête de liste des éléments scrutés par la banque. Il représente habituellement la part la plus significative de vos revenus, et c’est grâce à lui que la banque peut évaluer plusieurs aspects : votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement, le montant des mensualités envisageables, le capital à emprunter, ainsi que la durée de remboursement du prêt. Lors de ces calculs, la banque prend en considération votre revenu net avant impôts. C’est donc un élément clé qui mérite toute votre attention dans le processus de financement.

Julien, en CDI dans le secteur privé

Julien est commercial dans une entreprise tech à Lyon. Il touche 3 000 € nets par mois. Il rembourse déjà un crédit auto de 250 € et envisage une mensualité de 800 € pour son prêt immobilier.

Voici comment la banque calcule son taux d’endettement :

• Revenus nets : 3 000 €
• Charges mensuelles : 250 € (crédit auto)
• Mensualité du futur prêt : 800 €
• Reste à vivre (revenus – charges totales) : 3 000 - 250 - 800 = 1 950 €

Taux d’endettement = (250 + 800)/3 000 = 1 050/3 000 = 35 %

Résultat : Julien atteint exactement 35 %, la limite généralement tolérée par les banques. Mais pour garantir l’acceptation du dossier, la banque vérifiera aussi son « reste à vivre », c’est-à-dire ce qu’il lui reste pour vivre après toutes les charges, ainsi que la stabilité de sa situation (ancienneté, gestion des comptes…).

Sophie, fonctionnaire de catégorie A

Sophie est professeure agrégée en région parisienne. Son salaire net mensuel est de 2 600 €, auxquels s’ajoutent des primes annuelles qui, réparties sur l’année, représentent environ 200 € par mois. Elle n’a pas de crédit en cours. Elle souhaite acheter un bien avec une mensualité de 850 €.

• Revenu mensuel retenu par la banque : 2 600 + 200 = 2 800 €
• Charges : 0 €
• Mensualité du prêt : 850 €
• Reste à vivre : 2 800 – 850 = 1 950 €

Taux d’endettement = 850/2 800 = 30,3 %

Résultat : Son taux est bien inférieur au plafond des 35 %. En tant que fonctionnaire titulaire, elle possède un profil très rassurant pour les banques. Si Sophie avait d’autres crédits ou charges, il faudrait les intégrer au calcul.

Au-delà de ce que vous gagnez, la banque appréciera si vous avez de l’ancienneté. Et si, par hasard, vous avez été augmenté, certaines banques le voient comme un signe positif.

Et si j’ai une part de variable dans mon salaire ?

Si votre salaire combine le fixe et le variable, la banque gère ces deux parties de manière différente. En effet, comme la partie variable peut dépendre de plusieurs facteurs, elle fluctue forcément d’un mois à l’autre. Pour son calcul, elle fait généralement une moyenne des revenus variables sur les trois dernières années. Dans certains cas, pour certaines professions, elle fait une moyenne sur un ou deux ans, mais c’est assez rare.

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Comment est fait le calcul des revenus hors CDI ?

Si vous n’êtes pas en CDI, vos revenus seront pris en compte avec la même attention qu’une partie variable. Que vous soyez travailleur indépendant, chef d’entreprise ou auto-entrepreneur, la banque aura besoin de vos derniers avis d’imposition pour évaluer vos revenus. Elle procédera également au calcul de la moyenne de vos trois dernières « fiches de paie » ou bilans financiers afin de déterminer votre salaire et le montant que vous pouvez emprunter.

La banque peut faire des exceptions suivant votre domaine d’activité. Si vous travaillez dans un secteur porteur, la banque sera plus susceptible d’assouplir ses conditions d’octroi.

Et les autres revenus ?

Si vous avez d’autres sources de revenus, la banque les prendra aussi en compte. Une bonne nouvelle pour votre capacité d’emprunt ! Mais attention, tous les revenus supplémentaires ne sont pas pris en compte et certains ne sont pas intégrés à 100 % dans le calcul.

Revenus locatifs : comment ils peuvent booster votre capacité d’emprunt

Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % par la banque : ils sont pondérés et inclus à 70 % des loyers perçus. Cela vaut aussi bien pour les biens immobiliers déjà acquis, mais également ceux en cours d’acquisition. Oui, vous avez bien lu, la banque tient compte vos futurs revenus locatifs avant même que vous possédiez le bien immobilier : c’est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel. Elle n’est pas belle la vie ?

Comment le calculer ?

Quels revenus ne sont pas pris en compte ?

Au risque de briser vos rêves, certains revenus ne sont pas pris en compte par la banque : c’est le cas des allocations familiales, des primes dues aux heures supplémentaires, des frais de déplacement, des primes exceptionnelles, etc. Mais pourquoi ? Malheureusement, la banque ne prendra pas en considération ces revenus, les jugeant moins fiables dans le calcul global de vos ressources financières.

Si vous jonglez entre votre emploi principal et une activité en tant qu’auto-entrepreneur, la banque a tendance à ne pas tenir compte de ces revenus complémentaires dans la majeure partie des cas. Cela dit, ne perdez pas espoir ! Si vous pouvez démontrer la stabilité de votre activité et prouver une certaine expérience, il y a des possibilités de les faire prendre en considération. Après tout, qui ne tente rien, n’a rien ! Vous voulez explorer vos options ? Utilisez notre outil de simulation gratuit qui vous aidera à évaluer si vos revenus sont compatibles avec le montant idéal pour acheter cette maison qui vous plait tant.